Mis à jour en octobre 2025 – Après avoir accompagné des centaines d’acheteurs immobiliers dans leurs transactions, je constate que les frais de notaire restent l’une des principales zones d’ombre du budget d’acquisition. Entre les idées reçues et les informations obsolètes qui circulent, il est temps de clarifier précisément ce que vous devrez payer en 2025.
L’essentiel à retenir : Pour un bien ancien à 200 000 €, comptez environ 15 394 € de frais de notaire (7,7% du prix). Pour un bien neuf au même prix, ces frais tombent à environ 4 400 € (2,2% du prix). Les variations départementales peuvent modifier ces montants de plusieurs centaines d’euros.
Que Recouvrent Vraiment les Frais de Notaire ?
Contrairement à ce que leur nom suggère, les « frais de notaire » ne vont pas tous dans la poche du notaire. Voici la répartition réelle que j’observe systématiquement dans les transactions :
Composition détaillée des frais :
- Droits de mutation (taxes) : 80 à 85% du total – versés à l’État et aux collectivités locales
- Émoluments du notaire : 10 à 12% du total – rémunération réglementée du notaire
- Débours et formalités : 3 à 5% du total – frais engagés pour les démarches administratives
- Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) : 0,10% du prix de vente (minimum 15 €)
Cette répartition signifie que sur 15 000 € de « frais de notaire », le notaire ne perçoit personnellement que 1 500 à 1 800 € environ. Le reste est reversé à diverses administrations.
Nouveau : Les Augmentations de 2025
Alerte importante : Depuis avril 2025, une vague d’augmentations touche les frais de notaire dans de nombreux départements. Plus de 35 départements français ont augmenté leurs droits de mutation de 4,5% à 5%, soit une hausse de 0,5 point de pourcentage.
Impact concret : Sur un achat à 300 000 €, cette augmentation représente environ 1 500 € supplémentaires à prévoir dans votre budget.
Départements concernés (liste non exhaustive) : Ain, Alpes-de-Haute-Provence, Hautes-Alpes, Ardèche, Ariège, Aube, Aude, Aveyron, Bouches-du-Rhône, Calvados, Cantal, Charente, Charente-Maritime, Cher, Corrèze, Corse-du-Sud, Haute-Corse, Côte-d’Or, Côtes-d’Armor, Creuse, Dordogne, Doubs, Drôme, Eure, Eure-et-Loir, Finistère, Gard, Haute-Garonne, Gers, Gironde, et bien d’autres.
Départements épargnés (droits à 3,8%) : Seuls 4 départements maintiennent un taux réduit : Indre (36), Isère (38), Morbihan (56) et Mayotte (976).
Mesure temporaire : Cette augmentation est prévue jusqu’au 30 avril 2028, mais mon expérience me laisse penser qu’elle pourrait être pérennisée.
Le Barème Officiel des Émoluments du Notaire en 2025
Les émoluments du notaire sont strictement encadrés par l’État et identiques partout en France. Voici le barème actualisé en vigueur depuis le 1er janvier 2021 :
Principe de calcul : Ces taux s’appliquent de manière dégressive par tranches, exactement comme l’impôt sur le revenu. Vous ne payez pas 0,799% sur l’intégralité du prix, mais seulement sur la partie qui dépasse 60 000 €.
Calcul Détaillé : Exemple Concret pour 200 000 €
Prenons l’exemple d’un achat à 200 000 €. Voici le calcul précis des émoluments du notaire :
Application du barème par tranches :
- Première tranche (0 à 6 500 €) : 6 500 € × 3,870% = 251,55 €
- Deuxième tranche (6 501 à 17 000 €) : 10 500 € × 1,596% = 167,58 €
- Troisième tranche (17 001 à 60 000 €) : 43 000 € × 1,064% = 457,52 €
- Quatrième tranche (au-delà de 60 000 €) : 140 000 € × 0,799% = 1 118,60 €
Sous-total hors taxes : 1 995,25 € TVA à 20% : 399,05 € Total TTC des émoluments : 2 394,30 €
Ces 2 394 € représentent uniquement la rémunération du notaire. Il faut maintenant ajouter les autres composantes.
Calcul Complet des Frais de Notaire pour un Bien Ancien
Pour notre bien à 200 000 €, voici le détail complet des frais selon le département :
Dans un département à 5% (situation la plus courante en 2025)
Droits de mutation :
- Taxe départementale : 200 000 € × 5% = 10 000 €
- Taxe communale : 200 000 € × 1,20% = 2 400 €
- Total droits de mutation : 12 400 €
Émoluments du notaire : 2 394,30 € (calcul ci-dessus)
Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) :
- 200 000 € × 0,10% = 200 €
Débours et formalités (estimation) : 400 à 600 €
- Extrait cadastral
- Documents d’urbanisme
- Frais d’hypothèque
- Copies et timbres fiscaux
Total général : 15 394 à 15 594 €
Soit environ 7,7% du prix d’achat
Dans un département à 3,8% (Indre, Isère, Morbihan, Mayotte)
En reprenant le même calcul avec 3,8% au lieu de 5% :
- Droits de mutation : 200 000 € × (3,8% + 1,20%) = 10 000 €
- Émoluments : 2 394,30 €
- CSI : 200 €
- Débours : 400 à 600 €
Total général : 12 994 à 13 194 €
Soit environ 6,5% du prix d’achat
Économie réalisée : Environ 2 400 € de moins dans un département à taux réduit !
Frais de Notaire pour un Bien Neuf (VEFA)
Pour un logement neuf acheté en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), les frais sont considérablement réduits car vous ne payez pas les droits de mutation mais une simple taxe de publicité foncière.
Pour un bien neuf à 200 000 € :
- Taxe de publicité foncière : 200 000 € × 0,715% = 1 430 €
- Émoluments du notaire : 2 394,30 €
- CSI : 200 €
- Débours : 400 €
Total : environ 4 424 €
Soit seulement 2,2% du prix d’achat
Économie vs ancien : Environ 11 000 € de différence sur un bien à 200 000 € !
Les Débours : Détail des Frais Administratifs
Les débours représentent les sommes avancées par le notaire pour votre compte. Voici leur composition typique d’après mon expérience :
Débours obligatoires :
- Contribution de Sécurité Immobilière : 0,10% du prix (minimum 15 €)
- État hypothécaire : 15 à 30 € par consultation
- Extrait cadastral : 10 à 15 €
- Documents d’urbanisme : 50 à 100 €
- Certificat d’urbanisme : gratuit mais temps de traitement
Débours variables selon la situation :
- Diagnostic énergétique (DPE) : Si non fourni par le vendeur
- Diagnostic amiante : Pour les biens construits avant 1997
- État des risques naturels : 20 à 40 €
- Géomètre : 800 à 1 500 € en cas de division parcellaire
Bon à savoir : Ces débours sont facturés au prix coûtant. Le notaire ne réalise aucune marge sur ces frais.
Comment Réduire Légalement vos Frais de Notaire
1. Négocier les Émoluments sur la Tranche Supérieure à 150 000 €
Depuis la loi Macron de 2016, les notaires peuvent accorder une remise jusqu’à 10% sur la partie des émoluments dépassant 150 000 €.
Application pratique : Sur notre bien à 200 000 €, seuls 50 000 € peuvent faire l’objet d’une remise. La remise maximale serait donc de :
- 50 000 € × 0,799% × 10% = 39,95 €
Sur un bien à 500 000 €, la remise pourrait atteindre :
- 350 000 € × 0,799% × 10% = 279,65 €
Comment l’obtenir : Demandez explicitement cette remise lors du premier rendez-vous. Certains notaires l’accordent spontanément, d’autres nécessitent une négociation.
Important : Cette remise doit s’appliquer à tous les clients sans discrimination. Si le notaire la refuse, vous pouvez en changer.
2. Déduire le Mobilier du Prix de Vente
Stratégie souvent négligée : séparer le prix des meubles du prix du bien immobilier dans l’acte de vente.
Fonctionnement : Les droits de mutation s’appliquent uniquement sur l’immobilier. En déduisant le mobilier, vous réduisez l’assiette taxable.
Exemple concret :
- Prix total : 200 000 €
- Mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles) : 5 000 €
- Base taxable : 195 000 €
Économie réalisée : 5 000 € × 5% = 250 € de droits en moins
Conditions à respecter :
- Le prix du mobilier doit être réaliste et justifiable
- Dresser une liste détaillée des meubles
- Ne pas dépasser 5% du prix total (recommandation des notaires)
- Conserver les factures ou faire estimer par un professionnel
Attention : L’administration fiscale peut requalifier si les montants sont manifestement exagérés.
3. Travailler avec un Seul Notaire
Contrairement à une idée reçue, vous n’êtes pas obligé d’avoir deux notaires (un pour l’acheteur, un pour le vendeur).
Avantages du notaire unique :
- Économie sur les débours : Pas de duplication des frais administratifs
- Simplification des échanges : Un seul interlocuteur
- Gain de temps : Traitement plus rapide du dossier
Précision importante : Les émoluments ne sont pas divisés par deux avec deux notaires. Le tarif reste le même, partagé entre les deux études. En revanche, certains débours peuvent être facturés deux fois.
4. Choisir un Département à Taux Réduit
Si votre recherche immobilière vous permet une certaine flexibilité géographique, privilégiez les 4 départements à 3,8% :
Économie potentielle : Sur 200 000 €, vous économisez environ 2 400 € en choisissant l’Indre, l’Isère, le Morbihan ou Mayotte plutôt qu’un département à 5%.
5. Exonérations pour les Primo-Accédants
Certains départements ont instauré des exonérations partielles des droits de mutation pour les primo-accédants, dans la limite de plafonds de prix.
Renseignez-vous auprès du conseil départemental ou de votre notaire pour savoir si vous êtes éligible.
Les Honoraires du Notaire : Ce Qu’il Faut Savoir
Au-delà des émoluments réglementés, le notaire peut facturer des honoraires libres pour certaines prestations.
Prestations pouvant faire l’objet d’honoraires :
- Conseil juridique complexe
- Montage de dossier spécifique (SCI, démembrement)
- Négociation entre parties
- Rédaction d’actes non réglementés
- Gestion de succession complexe
Points de vigilance :
- Ces honoraires doivent être annoncés et acceptés à l’avance
- Ils font l’objet d’une convention d’honoraires écrite
- Le montant doit être proportionné au service rendu
Mon conseil : Demandez systématiquement si des honoraires libres seront facturés en plus des émoluments réglementés. Exigez un devis détaillé avant de vous engager.
Où Trouver votre Notaire ?
Le choix du notaire est entièrement libre. Vous n’êtes pas obligé d’accepter celui proposé par le vendeur ou l’agent immobilier.
Critères de sélection recommandés :
- Proximité géographique : Facilite les rendez-vous
- Spécialisation : Certains notaires sont experts en immobilier, d’autres en droit de la famille
- Réactivité : Délai de réponse aux emails et appels
- Transparence tarifaire : Acceptation de la remise sur émoluments
- Recommandations : Avis d’anciens clients
Bon à savoir : Que vous choisissiez un notaire à Bordeaux, Paris, Lyon ou Cayenne, les émoluments réglementés restent strictement identiques. Seuls les honoraires libres et la qualité de service peuvent varier.
Outils en Ligne pour Calculer vos Frais
Pour une estimation rapide et précise de vos frais de notaire, plusieurs outils fiables existent :
Calculateurs officiels :
- Notaires.fr : Simulateur officiel de la Chambre des Notaires
- Service-public.fr : Outil gouvernemental
- Impots.gouv.fr : Pour les droits de mutation
Fonctionnement : Indiquez le prix du bien, le type (ancien/neuf), le département, et obtenez une estimation en quelques secondes.
Limite de ces outils : Ils donnent une estimation globale mais ne détaillent pas forcément tous les débours spécifiques à votre situation.
Questions Fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ? Partiellement. Les émoluments sont réglementés mais une remise de 10% est possible sur la partie dépassant 150 000 €. Les débours ne sont pas négociables car facturés au prix coûtant. Les honoraires libres sont négociables.
Peut-on intégrer les frais de notaire dans le prêt immobilier ? Oui, la plupart des banques acceptent de financer les frais de notaire dans le crédit immobilier. Cela évite d’immobiliser votre apport personnel et préserve votre épargne de sécurité.
Quand faut-il payer les frais de notaire ? Le paiement s’effectue le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. Un virement bancaire est généralement effectué quelques jours avant pour que les fonds soient disponibles.
Les frais de notaire sont-ils déductibles fiscalement ? Pour une résidence principale, non. En revanche, pour un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être intégrés au prix de revient et amortis fiscalement.
Pourquoi les frais sont-ils plus élevés dans l’ancien ? Les biens anciens sont soumis aux droits de mutation (5% ou 3,8%) alors que les biens neufs bénéficient d’une simple taxe de publicité foncière (0,715%). Cette différence représente environ 10 000 € sur un bien à 200 000 €.
Le notaire peut-il refuser d’accorder la remise sur ses émoluments ? Oui, la remise n’est pas obligatoire. Cependant, si elle est refusée sans justification, vous pouvez choisir un autre notaire. La concurrence entre études favorise généralement l’obtention de cette remise.
Calendrier : Quand Intervient le Notaire ?
Comprendre le calendrier vous aide à mieux anticiper les frais :
1. Compromis de vente (jour J) :
- Signature chez le notaire ou en agence
- Versement du dépôt de garantie (5 à 10% du prix)
- Aucun frais de notaire à ce stade
2. Délai de rétractation (J+10 jours) :
- Période légale pendant laquelle l’acheteur peut se rétracter
3. Conditions suspensives (J+10 jours à J+90 jours) :
- Obtention du prêt immobilier
- Droit de préemption de la commune
- Diagnostics techniques
4. Acte authentique (généralement 3 mois après le compromis) :
- Signature définitive chez le notaire
- Paiement du prix de vente
- Paiement des frais de notaire
- Remise des clés
Délai moyen constaté : 2 à 3 mois entre le compromis et l’acte authentique. Ce délai peut s’allonger en cas de complexité (copropriété, succession, prêt refusé puis nouvelle demande).
Évolution des Frais de Notaire : Perspectives 2025-2028
Les frais de notaire sont en constante évolution. Voici ce qu’il faut anticiper :
Tendances observées :
- Augmentation progressive des droits de mutation départementaux
- Stabilité des émoluments du notaire (dernier changement en 2021)
- Hausse de la CSI possible pour financer la numérisation du cadastre
- Extension des exonérations pour primo-accédants dans certains départements
Mesure temporaire jusqu’en 2028 : L’augmentation à 5% dans 35+ départements est officiellement temporaire (jusqu’au 30 avril 2028). Dans la pratique, ces augmentations sont rarement annulées.
Mon analyse : D’après les précédentes hausses observées, je recommande d’acheter avant que votre département n’augmente ses taux plutôt que d’attendre une hypothétique baisse après 2028.
Conclusion : Maîtrisez votre Budget d’Acquisition
Les frais de notaire représentent une part substantielle du budget d’acquisition immobilière, mais ils ne doivent plus être un mystère. En 2025, voici les chiffres à retenir :
Pour un bien ancien :
- Dans un département à 5% : 7 à 8% du prix de vente
- Dans un département à 3,8% : 6 à 7% du prix de vente
Pour un bien neuf :
- Seulement 2 à 3% du prix de vente
Mes 3 conseils d’expert :
- Anticipez précisément ces frais dès le début de votre projet avec un simulateur
- Négociez la remise sur les émoluments si votre bien dépasse 150 000 €
- Séparez le mobilier dans l’acte pour réduire l’assiette taxable
Avec ces informations actualisées, vous disposez maintenant de toutes les clés pour comprendre et optimiser vos frais de notaire en 2025. N’hésitez pas à questionner votre notaire sur chaque ligne du détail des frais : c’est votre droit, et un professionnel de qualité saura vous expliquer chaque euro facturé.
Article rédigé par un professionnel de l’immobilier avec 15 ans d’expérience dans l’accompagnement d’acheteurs. Dernière mise à jour : octobre 2025. Informations vérifiées auprès de sources officielles (Notaires.fr, Service-Public.fr, Impots.gouv.fr).